家页观察丨持续生长60年，市值超100亿美金，独家解读日本装配式巨头Sekisui House的增长密码

「导读」Sekisui House是日本装配式巨头，业务遍及日本、美国、澳大利亚、中国和英国，自1960年成立以来，交付房屋超过244万套，市值超过100亿美元。

人类的寿命在延长，公司的寿命在缩短。如何延长企业寿命已经成为现代企业研究的重要课题。而Sekisui House不仅已经持续生长了60年，并且正雄心勃勃开启下一个60年。

今天，我们一起来拆解它的增长密码。

作者 | 张鑫

二战之后，日本大约出现了420万套住房缺口，为了解决住房紧张和劳动力严重不足的问题，日本政府大力扶持装配式建筑发展。并且在1955年就提出了“住宅十年计划”，在立法上对装配式建筑给予税收、财政以及技术规范、标准方面的支持。

在这样的大背景下，一部分传统制造企业（钢铁、汽车、化学等）先后进入房屋建造领域。 每一轮行业变革的浪潮都是新巨头孕育的温床，这些曾经的跨界者也成为了现在日本装配式行业的领导者。

化学公司Sekisui就是其中之一。1960年，它旗下房屋建造公司Sekisui House以1亿日元的资本金注册成立，经过60年的发展，逐渐成长为行业巨头，并且在房地产行业增长放缓的背景下，树立了逆势增长，打造百年企业的目标。这背后，Sekisui House有自己的支撑点。

1960年，Sekisui House第一种A型房屋首先出口海外，次年研发出结合塑料、钢铁、铝材料的B型结构，这也是业内对于装配式建筑结构最早的尝试。

日本地震频发，建筑对于抗震性能要求极高。这一阶段，Sekisui House的工作重点是修复自第二次世界大战以来饱受折磨和创伤的日本社会结构，建造的新房屋要安全、抗震并且持久。

Sekisui House通过建筑物的振动测试和建筑材料的耐久性测试来验证抗震性和可居住性。内部性能验证的方式使问题能够快速发现和解决，并取得了许多成果，包括独特的三层构造方法“β系统”和地震控制系统“ Chicas”。

最初的地震控制系统“ Chicas”能将地震能量转换为热能并吸收，从而制止振动并将建筑物的变形程度降低了一半左右。内置特殊高阻尼橡胶“ Sea Cass Damper”，即使在反复的地震和余震中也能继续发挥作用，并提供舒适的生活环境。

数据显示，在2018财年，“ Chicas”的装载率已经达到96％。

伴随着经济的发展和社会的进步，人们对于舒适和环保的意识逐渐增强。Sekisui House随后将“脱碳”作为住房业务的主要发展路线，加快对新环境技术的研发，如今这已经成为全球趋势。

2009年，Sekisui House发布了可将房屋排放的二氧化碳减少50％或更多的住宅模型“ GreenFirst”。

2013年推出了零能耗住宅“ GreenFirst ZERO”，引入具有先进绝缘性能、可节能设备的产品阵容，一个单户住宅耗能比过去减少一半。另外，通过通过使用配备有大容量太阳能发电系统和燃料电池，房屋能够产生比自身消耗更多的电能。

据了解，目前超过70%的客户使用“ GreenFirst ZERO”系统。

领先于时代的房屋性能背后是技术的支撑，截止到2019年1月，Sekisui House已拥有795项专利。

装配式建筑是在标准化工厂里完成部件生产流程，然后运输到施工现场组装完成，具备标准化程度高、工期短、环保等优势。但是，大批量、标准化生产与个性化需求的矛盾是装配式建筑企业不可回避的难题。

基于这个矛盾，1990年，Sekisui House开设了“综合房屋研究所”，在抗震、防热和新环境技术研发之外，还进行通用设计和生活方式的研究。

在通用设计的基础上，根据人群特点、生活需要等，研发丰富的产品系列。因此产生了从孩子角度思考空间的“kodomoido koroo”；满足双职工家庭需求的“tomoe”；解决两人家庭生活的“大人HOUSE”。

而且，针对宠物生活、收纳等需求也增加了产品序列。

多样化的产品系列，满足了不同家庭的个性化需求，相应成本也在上升，因此Sekisui House设计和建造的房屋价格比较高，与传统方式建筑的房屋价格基本持平。

随着人们对于居住舒适性要求越来越高，公司对于生活方式的研究也逐渐加深。2018年，Sekisui House成立了 “住生活研究所”，这也是日本首家专注于研究幸福生活的机构，关注人际关系、健康状况、个性乐趣等无形价值。

此前公司在评估了620多种建筑材料之后，制定了一种空气友好型规范“ Airkiss”，该规范将房间中的化学物质含量降低到国家指导值的一半以下。在2018财年，Sekisui House91％钢结构独立式住宅采用了Airkiss。

与欧洲和美国相比，日本的住房资产价值多年来一直在下降，二手房几乎无人问津，很多人一生就只购买和居住一套房子。因此建造高质量房屋，并且提供长期的售后服务，成为维持和提高住宅价值的重要因素。

Sekisui House延长了服务周期。新房交付之后，每5年公司会派遣专职人员回访，并根据需要进行维护。除了定期检查以外，公司还可以迅速响应维护和故障咨询。

Sekisui House的房屋结构保修期限为30年，比政府规定的10年保修责任期限增加了20年。保修期满之后，公司还将提供有偿维护。

另外，由于顾客生活方式变化等原因产生的装修或者再建需求，Sekisui House也将联合旗下拥有的7家小规模装修公司满足顾客的需求。

在日本，装配式房屋作为类似汽车一样的消费品，建筑公司普遍提供售后服务，其中很多是委托专门的外部企业负责。但是，Sekisui House非常重视与消费者的长久交往和价值连接，在全国设立客户中心，公司内部大约10%的员工从事售后服务。

日本对于新建房的需求持续下降。

一方面，日益加深的老龄化和人口下降危机。日本人口从2010年开始呈现明显的下降趋势，2010年人口仅有12807.0万，到2018年下降到12653.3万。人口专家预计，受少子化趋势影响，2065年日本人口仅有八千多万人。

另一方面，日本进入低欲望社会，对居住的观念开始转变。经济放缓，物价高涨以及激烈的社会竞争，催生了一批“佛系”年轻人，不愿意为买房和婚嫁而努力奋斗，全社会工作和消费意愿全面下降。这已经成为日本一种普遍社会现象。

受到外部环境变化的影响，Sekisui House的住房业务连续多年增长放缓，为了维持业绩增长，Sekisui House不得不寻找新的生存之道。

◎第一，核心业务中推出新模式，提高房屋附加值

在工业化独立住宅建设的核心业务中，Sekisui House将业务范围从传统房屋制造商扩展到房屋制造和服务公司。

一方面，在积累的技术、设计、施工和售后能力的基础上，继续提供高质量房屋。另一方面，关注健康等无形资产，它关乎企业未来能否在核心业务中保持持续增长。

Sekisui House将在2020年推出第一套具有健康价值的房屋“Platform House”。据了解，它包括由一系列传感器组成的环境数据网络，不仅能够对室内环境进行监测，帮助居民管理居住舒适度，而且能够捕捉居民活动的异常数据（跌倒或者呼吸急促、体温过高），发现异常即刻向急救人员发出信号。

在Sekisui House的规划中，房屋对于人们的意义，不再只关注基本的安全保障以及财产价值，而是成为使生活更加幸福的工具。

在一个房地产成熟的时代，房子的质量比数量更重要。

◎第二，拓展业务形式

Sekisui House正在进入房屋翻新市场。在位于东京45分钟车程的家庭公园（销售展厅），里面新增加了80年代典型房屋的改造模型，这些价格比较低的房子符合经济不宽裕的年轻群体的需求。

除此之外，还包括支持租赁房屋管理的房地产收费业务，住宅土地开发销售，公寓销售以及城市重建等业务。

◎第三，海外拓展以及技术输出

伴随着装配式建筑风潮在全球兴起，作为领先的工业化住宅建筑商，Sekisui House加大了在全球范围内的投资布局以及技术输出，希望在更有发展潜力的国际市场大展拳脚。

目前，Sekisui House在澳大利亚、泰国、英国、美国以及中国等国家活跃。海外业务也贡献了高增长，根据公司2019年报显示，仅美国市场营业收入达到445.51亿日元，增长了172.6％。

从一家小企业到如今市值超过100亿美元的全球企业，它的成长离不开时代的机遇，更重要的还是它对于市场需求的把握以及不断调整自己适应时代的努力。

END.

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